Kupovina stana ili kuće je za većinu ljudi najveća finansijska odluka u životu. Upravo zato je i najveći rizik pogrešiti - od nejasnog vlasništva do skrivenih tereta. Dobra vest je da se gotovo svi ti rizici mogu otkloniti unapred, pravilnom proverom i dobrim ugovorom. U ovom tekstu objašnjavam korake.
Znati šta kupujete
Pre bilo kakvog potpisa, proverava se pravni status nekretnine u katastru:
- ko je upisani vlasnik (i da li je to prodavac),
- postoje li tereti (hipoteka, zabeležbe, sporovi),
- da li je objekat upisan/uknjižen i legalno izgrađen.
Ovaj korak je najvažniji - ovde se sprečava većina kasnijih problema.
Šta ugovor mora da uredi
Dobar ugovor jasno definiše:
- predmet (tačan opis nekretnine),
- cenu i način/rokove plaćanja,
- primopredaju (kada i u kom stanju),
- obaveze strana i posledice neispunjenja,
- klauzulu o dozvoli za upis (clausula intabulandi) - saglasnost prodavca za uknjižbu kupca.
Potpisi na ugovoru se overavaju kod javnog beležnika (notara).
Kapara nije isto što i avans
Kapara je iznos koji potvrđuje ozbiljnost ugovora i ima posebne pravne posledice: ako kupac odustane, po pravilu gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Avans je samo deo cene unapred, bez tih posledica. Način plaćanja i dinamika treba jasno da stoje u ugovoru.
Poreske obaveze
Kod prometa nekretnine javljaju se poreske obaveze - najčešće porez na prenos apsolutnih prava (kod starijih objekata) ili PDV (kod prve prodaje novogradnje). Ko snosi koji trošak, uređuje se ugovorom i zakonom.
Zvanično postajete vlasnik
Najvažniji završni korak jeste uknjižba - upis prava svojine u katastar nepokretnosti na osnovu ugovora i dozvole za upis. Tek uknjižbom postajete zvanično upisani vlasnik i u potpunosti zaštićeni prema trećim licima. Kupovina bez uknjižbe ostavlja Vas u nesigurnom položaju.
Na šta paziti
- Isplata cele cene „na reč", bez obezbeđenja i pre provere.
- Ugovor bez jasne primopredaje i dozvole za upis.
- Zanemarivanje tereta i statusa objekta.
Sigurna kupovina je pripremljena kupovina
Nekretnina se kupuje jednom - a greške se ispravljaju godinama. Uz proveru i dobar ugovor, transakcija prolazi mirno i sigurno. Kao advokat za nekretnine vodim Vas od provere do uknjižbe, štiteći Vaš novac i Vaše pravo svojine. Kada nekretninu kupuje strani državljanin, postupak dodatno uređuju pravila iz oblasti međunarodnog prava.
Napomena. Tekst je informativne prirode i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Za savet o Vašoj situaciji zakažite konsultaciju.
