Advokat za nekretnine

Zato što se najveći rizici ne vide iz oglasa ni iz razgovora sa prodavcem. Pre potpisivanja se proverava ko je stvarno upisani vlasnik, da li na nepokretnosti postoji hipoteka, zabeležba spora ili zabrana raspolaganja, da li je objekat uknjižen i da li se stvarno stanje poklapa sa papirima. Uz to, ugovor nije formular: rokovi, način plaćanja, predaja državine i posledice odustanka su mesta na kojima se posle gubi novac. Provera pre potpisa je jeftinija od bilo kog spora koji sledi.

Uknjižba je upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Tek time postajete vlasnik prema svima, a ne samo prema prodavcu iz ugovora. Dok upis nije sproveden, nepokretnost u javnoj evidenciji i dalje stoji na prethodnom vlasniku, sa svim rizicima koje to nosi: od zabeležbi njegovih poverilaca do problema pri kasnijoj prodaji ili nasleđivanju. Zbog toga posao ne smatram završenim potpisom kod beležnika nego rešenjem katastra.

Avans je deo cene plaćen unapred, i ako do posla ne dođe, po pravilu se vraća. Kapara je jače sredstvo: ona potvrđuje da je ugovor zaključen i nosi posledice po onoga ko odustane - ako odustane davalac, kapara po pravilu ostaje drugoj strani, a ako odustane primalac, vraća je u uvećanom iznosu. Zato je važno šta u ugovoru zaista piše, a ne kako su strane taj iznos nazvale u razgovoru. Ta jedna reč ume da odluči ko snosi štetu ako posao propadne.

Uvidom u list nepokretnosti u katastru, gde se vide upisani vlasnik, hipoteke, zabeležbe i druga ograničenja, i poređenjem tog stanja sa dokumentacijom koju daje prodavac. Proverava se i osnov sticanja: kako je prodavac postao vlasnik i da li je taj osnov nesporan. Kod stanova u zgradi gleda se i da li je objekat legalan i uknjižen, jer se neuknjižena nadogradnja ili pretvorena zajednička prostorija često otkriju tek kada je kasno.

Zavisi od toga da li kupujete od investitora ili od fizičkog lica: kod novogradnje se po pravilu plaća PDV, a kod ostalog prometa porez na prenos apsolutnih prava. Za kupovinu prvog stana zakon predviđa poresko oslobođenje pod propisanim uslovima, koje se ne priznaje samo od sebe nego se traži u postupku i u roku. Koji režim važi u Vašem slučaju i šta treba podneti, prolazimo na konsultaciji.

Nelegalizovan ili neuknjižen objekat može se prodati, ali kupac tada ne dobija ono što misli da kupuje - dobija faktičko stanje bez uredne evidencije, pa ni uknjižba ni kredit banke po pravilu nisu mogući. Ozakonjenje je zaseban postupak sa svojim uslovima i ishodom koji se ne može unapred obećati. Ako je nepokretnost u tom statusu, to mora biti jasno pre potpisivanja i mora se odraziti na cenu i na sam ugovor.

Prvo se pokušava sporazumna deoba, jer je brža i jeftinija. Kada dogovora nema, deoba se traži u sudskom postupku: sud deli nepokretnost fizički ako je to moguće, a kada nije, dolazi do civilne deobe, dakle prodaje i podele novca. Suvlasnik ima i pravo preče kupovine kada drugi suvlasnik prodaje svoj deo, što se u praksi često previdi i kasnije bude osnov za spor.

Da, uz komunikaciju na engleskom jeziku. Kod stranih državljana dodatno se proverava mogućnost sticanja svojine, jer ona zavisi od uzajamnosti sa državom čiji je kupac državljanin i od vrste nepokretnosti. To je prvo pitanje koje treba raščistiti, pre kapare i pre bilo kakvog potpisa.

Osnov za obračun je Advokatska tarifa, a visina zavisi od toga da li je posao samo provera i ugovor ili se vodi i postupak pred katastrom, odnosno spor. Procenu dajem na konsultaciji, pre preuzimanja predmeta.

Kod kupovine na kredit banka pre isplate traži da se na stanu upiše hipoteka u njenu korist, pa se ugovor, isplata i uknjižba moraju uskladiti sa uslovima banke i njenim rokovima. Bitno je da redosled bude siguran za Vas: da prodavcu novac bude isplaćen tek uz obezbeđenje da ćete steći svojinu bez tuđih tereta, i da se stara hipoteka prodavca, ako postoji, uredno briše. Te korake usklađujem sa bankom i beležnikom, da nijedna strana ne ostane nezaštićena između isplate i upisa.