Kupovina stana ili kuće je za većinu ljudi najveća transakcija u životu - a rizici koji je prate ne vide se iz oglasa ni iz lepo sređenog stana. Vide se iz katastra i iz ugovora. Najskuplja greška je ona koja se napravi na početku, iz žurbe: kapara data pre provere, potpis stavljen na papir koji niko sa Vaše strane nije pročitao.
Prvo se proverava šta kupujete
Pre nego što se da kapara ili potpiše išta, čitam list nepokretnosti: ko je upisani vlasnik, postoji li hipoteka, zabeležba spora ili zabrana raspolaganja. Zatim proveravam osnov sticanja - kako je prodavac uopšte postao vlasnik, jer se sporovi najčešće rađaju upravo tu. Kod stanova u zgradi gleda se i da li je objekat legalan i uknjižen, jer se neuknjižena nadogradnja ili pretvorena zajednička prostorija često otkriju tek kada je kasno.
Ugovor i uknjižba
Ugovor mora precizno da uredi predmet, cenu, rokove, način plaćanja i predaju državine, kao i šta se dešava ako jedna strana odustane - tu odlučuje i razlika između kapare i avansa. Potpisi se overavaju kod javnog beležnika, ali beležnik ne zastupa ničiji interes; zato ugovor treba da pročita neko ko stoji na Vašoj strani, pre overe. Poslednji i najvažniji korak je uknjižba - dok upis nije sproveden, u javnoj evidenciji nepokretnost i dalje stoji na prethodnom vlasniku. Zbog toga posao ne smatram završenim potpisom, nego rešenjem katastra.
Kada se stan kupuje na kredit ili se prenosi u porodici, pravila se prepliću sa hipotekom i naslednim pravom - o svemu tome više na strani nekretnine.
Korak po korak
-
Provera pre kapare
Čitam list nepokretnosti i proveravam ko je vlasnik i ima li tereta - pre nego što se da kapara ili potpiše bilo šta.
-
Ugovor
Sastavljam ili proveravam ugovor tako da cena, rokovi, plaćanje i predaja državine štite Vašu stranu.
-
Overa i isplata
Usklađujem overu kod beležnika i isplatu tako da redosled bude siguran za Vas.
-
Uknjižba
Sprovodim upis prava svojine u katastar - jer tek rešenjem katastra posao je zaista završen.
Česta pitanja
-
Zašto mi treba advokat za kupovinu stana?
Zato što se najveći rizici ne vide iz oglasa ni iz razgovora sa prodavcem. Pre potpisivanja se proverava ko je stvarno upisani vlasnik, da li postoji hipoteka, zabeležba spora ili zabrana raspolaganja, da li je objekat uknjižen i da li se stvarno stanje poklapa sa papirima. Uz to, ugovor nije formular - rokovi, plaćanje, predaja državine i posledice odustanka su mesta na kojima se posle gubi novac.
-
Kada smem da dam kaparu?
Tek pošto se proveri list nepokretnosti i utvrdi da je prodavac stvarno upisani vlasnik i da nema tereta koji Vas ugrožavaju. Kapara je jače sredstvo od avansa i nosi posledice po onoga ko odustane, pa se ne daje na reč. Provera pre kapare je jeftinija od svakog spora koji bi usledio ako se ispostavi da papiri nisu čisti.
-
Koja je razlika između kapare i avansa?
Avans je deo cene plaćen unapred i, ako do posla ne dođe, po pravilu se vraća. Kapara je jače sredstvo - potvrđuje da je ugovor zaključen i nosi posledice po onoga ko odustane. Zato je važno šta u ugovoru zaista piše, a ne kako su strane taj iznos nazvale u razgovoru. Ta jedna reč ume da odluči ko snosi štetu ako posao propadne.
-
Kako se proverava da li nekretnina ima dugove ili hipoteku?
Uvidom u list nepokretnosti u katastru, gde se vide upisani vlasnik, hipoteke, zabeležbe i druga ograničenja, i poređenjem tog stanja sa dokumentacijom prodavca. Proverava se i osnov sticanja - kako je prodavac postao vlasnik i da li je taj osnov nesporan. Kod stanova u zgradi gleda se i da li je objekat legalan i uknjižen.
-
Kupujem na kredit - na šta da pazim kod banke i hipoteke?
Banka pre isplate traži da se na stanu upiše hipoteka u njenu korist, pa se ugovor, isplata i uknjižba moraju uskladiti sa uslovima banke. Bitno je da redosled bude siguran za Vas - da prodavcu novac bude isplaćen tek uz obezbeđenje da ćete steći svojinu bez tuđih tereta i da se stara hipoteka, ako postoji, uredno briše. Te korake usklađujem sa bankom i beležnikom.
-
Radite li sa stranim kupcima?
Da, uz komunikaciju na engleskom jeziku. Kod stranih državljana dodatno se proverava mogućnost sticanja svojine, jer ona zavisi od uzajamnosti sa državom čiji je kupac državljanin i od vrste nepokretnosti. To je prvo pitanje koje treba raščistiti, pre kapare i pre bilo kakvog potpisa.
Napomena. Ovo je opšti prikaz tipične situacije, informativne prirode - ne odnosi se na konkretan predmet i ne predstavlja pravni savet. Za savet o Vašoj situaciji zakažite konsultaciju.
