Kupovina stana ili kuće u Srbiji za stranca ima jedan korak više nego za domaćeg kupca - pitanje da li i pod kojim uslovima uopšte može da stekne baš tu nekretninu. Kada se to raščisti, ostatak posla prati istu logiku kao svaka sigurna kupovina: proveri, pa plati.
Prvo pitanje: da li sticanje uopšte može
Mogućnost da stranac stekne nepokretnost u Srbiji zavisi od uzajamnosti sa državom čiji ste državljanin i od vrste nepokretnosti. To je pitanje koje se rešava pre kapare i pre bilo kakvog potpisa, jer se od njega gradi cela transakcija. Kada je sticanje moguće, kupovina se vodi kao i za domaće kupce - bez izmišljenih prepreka, ali i bez preskočenih koraka.
Proveri, pa plati - i tek onda uknjižba
Pre bilo kakve isplate proveravam vlasništvo i terete: da li je prodavac zaista vlasnik i da li na nekretnini postoje hipoteke, sporovi ili druga opterećenja. Zatim pripremam ili pregledam ugovor tako da dinamika plaćanja bude vezana za sigurne korake, da ne platite pre nego što je prenos obezbeđen. Posao se završava overom i uknjižbom, jer se pravo svojine po pravilu stiče tek upisom u katastar. Veliki deo ovoga vodim preko punomoćja, uz komunikaciju na engleskom.
Kupovina iz inostranstva, bez stalnih dolazaka
Ne morate biti prisutni za svaki korak. Proveru, pripremu ugovora i uknjižbu vodim preko punomoćja, koje se može dati i iz inostranstva, uz odgovarajuću overu i, gde je potrebno, apostille. Komunikacija teče na engleskom jeziku, a o svakom koraku Vas redovno izveštavam, tako da kupovinu pratite iako niste u zemlji. Vodite računa da Vas kroz transakciju vodi advokat, a ne posrednik ili agent prodavca - jer je cilj da kupovina bude pravno sigurna baš za Vas. Pre svakog koraka reći ću Vam šta realno možete da očekujete, bez obećanja.
O ostalim pravnim poslovima za strance više na strani međunarodno pravo.
Korak po korak
-
Provera uslova sticanja
Prvo utvrđujem da li i pod kojim uslovima kao stranac možete da steknete baš tu nekretninu.
-
Provera vlasništva i tereta
Proveravam vlasništvo, hipoteke i druge terete pre bilo kakve isplate.
-
Siguran ugovor
Pripremam ili pregledam ugovor tako da štiti Vaš interes i predviđa sigurnu dinamiku plaćanja.
-
Overa i uknjižba
Vodim overu i upis prava svojine u katastar, da kupovina bude pravno završena.
Česta pitanja
-
Mogu li kao stranac uopšte da kupim nekretninu u Srbiji?
U mnogim slučajevima da, ali ne bezuslovno. Mogućnost sticanja zavisi od uzajamnosti sa državom čiji ste državljanin i od vrste nepokretnosti. Zato je to prvo pitanje koje treba raščistiti - pre kapare i pre bilo kakvog potpisa. Kada je sticanje moguće, transakcija se vodi kao i za domaće kupce.
-
Zašto je provera pre kapare toliko važna?
Zato što se posle date kapare pregovarački položaj menja, a problem koji se otkrije prekasno teško se ispravlja. Pre bilo kakve isplate proveravam da li je prodavac zaista vlasnik i da li na nekretnini postoje hipoteke, sporovi ili drugi tereti. Cilj je da platite tek kad je jasno da kupujete čistu imovinu.
-
Kako da budem siguran da je prodavac stvarni vlasnik?
Vlasništvo se proverava uvidom u zvanične evidencije o nepokretnostima i pratećoj dokumentaciji, a ne samo na osnovu onoga što prodavac tvrdi. Uz vlasništvo se proverava i da li postoje upisani tereti koji bi Vas kao kupca teretili. Tu proveru sprovodim pre nego što se uđe u ugovor, jer je to najsigurniji trenutak da se problem otkrije.
-
Šta ugovor o kupoprodaji treba da me zaštiti od?
Od plaćanja pre nego što je sticanje sigurno, od nejasne dinamike isplate i od situacije da platite, a da uknjižba izostane. Zato ugovor precizno uređuje predmet, cenu, rokove, trenutak plaćanja i uslove za prenos svojine. Pripremam ili pregledam ugovor tako da rizik ne pređe na Vas i da svaki korak bude vezan za sigurnu protivčinidbu.
-
Moram li da doputujem da bih kupio nekretninu?
Veliki deo posla mogu da vodim preko punomoćja - proveru, pripremu ugovora i uknjižbu - tako da ne morate biti prisutni za svaki korak. Punomoćje se može dati i iz inostranstva, uz odgovarajuću overu i, gde je potrebno, apostille. Lično prisustvo ostaje samo za ono što po zakonu ne može drugačije.
-
Kada sam zvanično vlasnik - potpisom ili uknjižbom?
Potpis i overa ugovora su nužni, ali se pravo svojine po pravilu stiče tek upisom u katastar nepokretnosti. Zato kupovina nije završena dok uknjižba nije sprovedena. Vodim i taj poslednji korak, jer bez upisa ostajete bez pune pravne zaštite iako ste platili i potpisali.
Napomena. Ovo je opšti prikaz tipične situacije, informativne prirode - ne odnosi se na konkretan predmet i ne predstavlja pravni savet. Za savet o Vašoj situaciji zakažite konsultaciju.
