Suvlasništvo retko nastaje planski - najčešće se u njega uđe nasleđem, razvodom ili zajedničkom kupovinom, a onda se ispostavi da se suvlasnici ne slažu šta s tim. Jedan bi da proda, drugi da zadrži, treći koristi celu nepokretnost dok ostali ne koriste ništa. Dobra vest je jasna: niko nije dužan da zauvek ostane u suvlasništvu koje ne želi - postoji pravo na deobu.
Sporazumno ili preko suda
Deoba može biti sporazumna ili sudska. Sporazumna je brža i jeftinija, pa je - kada za to ima volje - prvi put koji pokušavam: proverim ko su suvlasnici i koliki je čiji udeo prema katastru i osnovu sticanja, pa pomognem da se dogovor uobliči tako da bude pravno čvrst. Kada dogovora nema, deoba se traži u sudskom postupku: sud deli nepokretnost fizički ako je to moguće, a kada nije - što je čest slučaj kod stana ili kuće - dolazi do civilne deobe, dakle prodaje i podele novca, ili jedan suvlasnik isplaćuje ostale.
Na šta se često zaboravi
Kod suvlasništva se najviše sporova rađa oko dve stvari. Prva je pravo preče kupovine: kada suvlasnik prodaje svoj deo, ostali po pravilu imaju pravo da ga kupe pre trećeg lica, pod istim uslovima - a to se u praksi često previdi i kasnije postane osnov za osporavanje prodaje. Druga je korišćenje: suvlasnik isključen iz korišćenja zajedničke stvari ima pravo da traži da mu se ono omogući, a ponekad i naknadu. Procenim položaj i predložim korak - od dogovora do deobe.
Kada suvlasništvo potiče iz nasleđa, prepliće se sa naslednim pravom i ostavinskim postupkom - o poslovima sa nepokretnostima uopšte više na strani nekretnine.
Korak po korak
-
Utvrđivanje udela
Proveravam ko su suvlasnici i koliki je čiji udeo prema katastru i osnovu sticanja.
-
Pokušaj sporazuma
Kada ima smisla, prvo pokušavam sporazumnu deobu - brža je i jeftinija od suda.
-
Sudska deoba
Kada dogovora nema, deoba se traži u sudskom postupku, do odluke o načinu podele.
Česta pitanja
-
Kako se rešava suvlasništvo kada se suvlasnici ne slažu?
Prvo se pokušava sporazumna deoba, jer je brža i jeftinija. Kada dogovora nema, deoba se traži u sudskom postupku - sud deli nepokretnost fizički ako je to moguće, a kada nije, dolazi do civilne deobe, dakle prodaje i podele novca. Niko nije dužan da zauvek ostane u suvlasništvu koje ne želi.
-
Šta je pravo preče kupovine?
Kada jedan suvlasnik prodaje svoj deo, ostali suvlasnici po pravilu imaju pravo da ga kupe pre trećeg lica, pod istim uslovima. To pravo se u praksi često previdi, pa kasnije bude osnov za spor i za osporavanje prodaje. Zato pre prodaje ili kupovine suvlasničkog dela treba proveriti da li je pravo preče kupovine uredno ponuđeno.
-
Može li se podeliti stan koji se fizički ne može razdeliti?
Može, ali ne fizički. Kada stan ili kuću nije moguće razdeliti na delove koji odgovaraju udelima, deoba se najčešće sprovodi tako što jedan suvlasnik isplati ostale ili se nepokretnost proda pa se novac podeli. Koji je način moguć zavisi od same nepokretnosti i od odnosa suvlasnika.
-
Jedan suvlasnik koristi celu nepokretnost, ostali ništa - šta se može?
Suvlasnik koji je isključen iz korišćenja zajedničke stvari ima pravo da traži da mu se to omogući, a u pojedinim slučajevima i naknadu za korišćenje preko udela. Kako se to ostvaruje zavisi od okolnosti. Procenim položaj i predložim korak - od dogovora o načinu korišćenja do deobe, ako zajednica više nije održiva.
-
Nasledio sam deo nepokretnosti sa rodbinom - kako da izađem iz toga?
Suvlasništvo nastalo nasleđem rešava se kao i svako drugo - sporazumnom ili sudskom deobom. Često se, međutim, prvo mora sprovesti ili dovršiti ostavinski postupak da bi udeli bili jasni i upisani. Utvrdim šta je već provedeno kroz katastar, pa se prema tome bira put izlaska iz suvlasništva.
Napomena. Ovo je opšti prikaz tipične situacije, informativne prirode - ne odnosi se na konkretan predmet i ne predstavlja pravni savet. Za savet o Vašoj situaciji zakažite konsultaciju.
