Zakup deluje kao jednostavan dogovor: ključevi, iznos, rukovanje. Problem uvek dođe kasnije - kad zakupac prestane da plaća, kad se stan vrati oštećen, kad neko neće da se iseli iako je rok istekao. Tada se vidi vrednost onoga što u ugovoru piše. Bez urednog ugovora obe strane se oslanjaju na sećanje i dobru volju, a i jedno i drugo nestane čim se pojavi spor.
Šta ugovor mora da uredi
Dobar ugovor o zakupu jasno određuje zakupninu, rok i način plaćanja, trajanje zakupa, depozit i uslove njegovog vraćanja, podelu troškova održavanja i tekućih računa, kao i uslove i otkazne rokove za raskid. Kod poslovnog prostora dodatno se uređuju namena, ulaganja zakupca i šta se s njima dešava po isteku. Pre useljenja preporučujem i primopredajni zapisnik sa stanjem prostora i evidentiranim brojilima - upravo on kasnije rešava spor oko štete.
Zaštita obe strane
Zakup ima dve strane i svaka ima svoje rizike. Zakupodavcu prete neplaćanje, oštećenje i zakupac koji se ne iseljava; zakupcu prete iznenadni raskid, nejasna podela troškova i gubitak depozita bez osnova. Zato ugovor sastavljam tako da bude uravnotežen i sprovodiv - jer ugovor koji štiti samo jednu stranu često ne izdrži pred sudom. Kada do spora ipak dođe - oko plaćanja, iseljenja ili štete - zastupam Vašu stranu u daljem postupku, a iseljenje se uvek sprovodi pravnim putem, nikada na svoju ruku.
Zakup je usko vezan za pravo svojine i prometa nepokretnosti - o proveri vlasništva i drugim poslovima više na strani nekretnine.
Korak po korak
-
Provera strane
Utvrđujem ko izdaje i po kom osnovu, da se ne zaključi zakup sa onim ko na to nema pravo.
-
Izrada ugovora
Sastavljam ili proveravam ugovor - zakupninu, trajanje, depozit, održavanje i uslove raskida.
-
Zaštita u primeni
Kada dođe do spora oko plaćanja, iseljenja ili štete, zastupam Vašu stranu u daljem postupku.
Česta pitanja
-
Zašto mi treba pisani ugovor o zakupu?
Zato što se usmeni dogovor teško dokazuje upravo onda kada zatreba - kod neplaćanja, iseljenja ili spora oko štete. Pisani ugovor uređuje zakupninu, trajanje, depozit, ko snosi troškove i pod kojim uslovima se raskida. Bez njega se obe strane oslanjaju na sećanje i dobru volju, a to nestane čim se pojavi problem.
-
Šta ugovor o zakupu mora da uredi?
Pre svega predmet i namenu, visinu i rok plaćanja zakupnine, trajanje zakupa, depozit i njegovo vraćanje, podelu troškova održavanja i tekućih računa, kao i uslove i otkazne rokove za raskid. Kod poslovnog prostora dodatno se uređuju namena, ulaganja zakupca i šta se sa njima dešava po isteku. Što je ugovor precizniji, to je manje prostora za spor.
-
Izdajem stan - kako da se zaštitim od neplaćanja i štete?
Najvažniji su uredan pisani ugovor, primopredajni zapisnik sa stanjem stana i evidentiranim brojilima, kao i depozit ugovoren i namenjen za štetu i neizmirene obaveze. Bitno je i kako je uređen raskid u slučaju neplaćanja. Sve to se uređuje pre useljenja - posle je teško nadoknaditi ono što u ugovoru nije stajalo.
-
Zakupac neće da se iseli iako je ugovor istekao - šta mogu?
Iseljenje se ne sprovodi na svoju ruku, nego pravnim putem. Kada je ugovor uredan i jasno određuje trajanje i uslove prestanka, položaj zakupodavca je znatno jači. Procenim na čemu ste i pokrenem odgovarajući postupak - zato je i ovde presudno kako je ugovor sastavljen pre useljenja.
-
Ko plaća popravke i održavanje?
Po pravilu tekuće, sitno održavanje pada na zakupca, a veće opravke i ono što proizlazi iz redovne upotrebe na zakupodavca - ali mnogo toga zavisi od onoga što je ugovoreno. Zato podelu troškova treba jasno upisati u ugovor, da se kasnije ne raspravlja ko je bio dužan da plati kvar.
Napomena. Ovo je opšti prikaz tipične situacije, informativne prirode - ne odnosi se na konkretan predmet i ne predstavlja pravni savet. Za savet o Vašoj situaciji zakažite konsultaciju.
